Qu'est-ce que la caution, garantie incontournable de la location ? Thierry Virieux, spécialiste de l'immobilier depuis plus de 20 ans, et fondateur du nouveau site Internet Je Gère Mon Immobilier.fr, nous répond...
Définition
La caution est une personne et non pas une somme d'argent (dépôt de garantie), qui s'engage à payer le loyer et les charges dus par le locataire, si celui-ci est défaillant. La caution peut donc être...une personne physique, ou une personne morale...Et doit être capable, c'est-à-dire qu'elle doit être majeure, ou mineure émancipée, et ne pas être sous tutelle ou curatelle.
Un contrat écrit
Lorsqu'une personne s'engage auprès d'un propriétaire bailleur à être la caution du locataire, elle doit le faire obligatoirement par écrit. Cet acte prend la forme d'un contrat passé entre la caution et le propriétaire bailleur, et peut-être : un acte notarié, ou un acte sous-seing privé.
Cet acte écrit doit comprendre plusieurs éléments : la reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la caution doit préciser qu'elle a bien conscience de la mesure de son engagement, le montant du loyer, ainsi que les modalités de révision (tels que définis dans le contrat de bail).
Les types de caution
- La caution simple :
Dans ce cas, lorsque le locataire est défaillant, la caution peut demander au propriétaire bailleur qu'il poursuive d'abord le locataire.
En effet, la caution s'engage à régler les dettes du locataire au propriétaire bailleur. Si la caution est simple, elle ne s'engage pas solidairement avec le locataire. Elle peut ainsi demander au bailleur de se retourner contre le locataire en premier lieu.
Si les poursuites ou les saisies sont infructueuses ou ne suffisent pas à régler la dette, le propriétaire bailleur pourra alors se retourner contre la caution.
- La caution solidaire :
Comme son nom l'indique une caution solidaire s'engage au même titre que le locataire. Si ce dernier est défaillant, le bailleur pourra se retourner contre l'un ou l'autre. Autrement dit, en cas de caution solidaire, le propriétaire peut poursuivre en premier lieu la caution ou le locataire, voire les deux en même temps.
- Comment savoir si c'est une caution simple ou solidaire ?
Pour déterminer si une caution est simple ou solidaire, c'est simple : il suffit de consulter l'acte de caution.
En effet, lorsque la caution est solidaire, cela doit obligatoirement être mentionné par écrit dans le contrat. Si aucune mention n'est faite, la caution est considérée comme étant simple.
La durée de la caution
- La caution à durée indéterminée :
Lorsque l'acte de caution ne précise par une durée précise, celle-ci est alors considérée comme étant à durée indéterminée. La personne caution s'engage alors pour la durée du bail initial et ses renouvellements. Dans ce cas, la caution est libre de résilier son engagement à tout moment. Celui-ci s'achève alors à la fin de la période en cours (bail initial ou renouvellement) au moment de la réception par le propriétaire bailleur d'une lettre avec accusé de réception envoyée par la caution et l'informant de sa volonté de résilier son engagement.
À noter : L'engagement prend aussi fin en cas de décès du locataire. Par contre, en cas de décès de la caution, il ne prend fin que si l'acte le prévoit. Dans le cas contraire, les héritiers sont tenus de respecter l'engagement contractuel de caution.
- La caution à durée déterminée :
Pour qu'une caution soit considérée comme étant à durée déterminée, l'acte doit mentionner : une période de fin précise, une date de fin précise, la durée est calquée sur un période du bail (bail initial, premier renouvellement).
À noter : La caution ne peut pas dans ce cas se dégager de son engagement. Il prend fin automatiquement à la fin prévue.
La possibilité de demander une caution
Afin de s'assurer que le loyer sera bien versé, le propriétaire bailleur peut demander à ce qu'une personne se porte caution. Pour autant, cette demande n'est pas toujours possible. Depuis la loi du 25 mars 2009, le propriétaire bailleur ayant souscrit une assurance « garantie des risques locatifs » (GRL), ou une autre assurance garantissant les risques locatifs, ne peut pas exiger de caution.
Ces garanties assurent au propriétaire bailleur de percevoir le montant du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire, car c'est l'assureur qui jouera le rôle de caution.
À noter : Si le locataire est un étudiant ou un apprenti, le propriétaire bailleur peut exiger qu'une personne se porte caution même s'il a souscrit l'une de ces garanties.
L'agrément de la caution
Lorsque le locataire propose une caution au propriétaire bailleur, ce dernier peut la refuser, et donc exiger que le locataire présente une autre caution. La raison de ce refus ne peut pas être :
Le lieu de résidence de la caution hors de la France Métropolitaine,
La nationalité de la caution.
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