On le sait, l'offre de biens immobiliers est rarement en adéquation avec la demande des ménages. Afin de progresser dans ce domaine, la Chaire 'Ville et Immobilier' de la Fondation Dauphine et le Crédit Foncier, partenaire de la chaire, ont mené une étude sur l'attractivité résidentielle des 100 plus grandes agglomérations françaises auprès de la population. La principale originalité de cette étude publiée le 5 juillet 2010 : la prise en compte des flux migratoires des ménages. Au palmarès des agglomérations les plus attractives figurent des villes du sud, de l'ouest, ainsi que des villes de taille moyenne.
Cela paraît évident et pourtant il fallait y penser : mesurer l'attractivité résidentielle d'une agglomération auprès de la population grâce à son solde migratoire, autrement dit la différence entre le nombre de ménages qui y rentrent et celui de ceux qui la quittent. C'est ce qu'ont entrepris la Chaire 'Ville et Immobilier' de la Fondation Dauphine et le Crédit Foncier, partenaire de la chaire. Ils publient le 5 juillet 2010 une étude basée sur une méthodologie scientifique, avec pour principale originalité de mesurer « a posteriori » l'attractivité résidentielle des 100 plus grandes agglomérations françaises notamment à partir de leur solde migratoire.
Une démarche méthodologique originale
Les recensements de 1999 et de 2006 permettent de calculer pour chaque agglomération son solde migratoire (entrées-sorties) et donc de qualifier son degré d'attractivité.
Une fois le degré d'attractivité estimé, il reste à l'expliquer. Là encore, plutôt que de partir d'un a priori sur les préférences supposées des résidents, les chercheurs de l'Université Paris-Dauphine, Claire Juillard, François Cusin et Hervé Alexandre ont adopté une démarche neutre. Ils ont recherché des corrélations significatives entre le niveau d'attractivité d'une ville d'une part, et une batterie de 200 caractéristiques urbaines d'autre part (localisation, flux démographiques, densité de commerces,...). Cette analyse statistique et économétrique confirme des intuitions évidentes, par exemple l'héliotropisme, mais elle apporte aussi des résultats surprenants.
Les 100 principales agglomérations françaises
Les agglomérations à solde migratoire positif figurent en bleu et celle à solde négatif en rouge.Un palmarès à contrepied de la réalité
La première contribution originale découlant de l'étude de la Chaire « Ville et Immobilier » porte sur la géographie de l'attractivité des villes françaises et revisite le positionnement de certaines agglomérations.
Ainsi, Nantes, Rennes et Lyon font
partie des agglomérations dites « perdantes » du fait de leur solde migratoire négatif, alors que Perpignan, Bayonne ou Toulouse sont, avec leur solde positif, dans le groupe de tête des villes « gagnantes ».
Ensuite, l'étude met en exergue une réelle déconnexion entre l'environnement économique d'une ville et son attractivité résidentielle : la carte urbaine du dynamisme économique n'est pas la même que celle du marché résidentiel. La mobilité résidentielle n'est pas seulement guidée par le marché de l'emploi, la qualité des services de proximité jouant un rôle de plus en plus déterminant.
En troisième lieu, l'étude confirme l'attirance des ménages pour les villes du sud, tout en montrant le succès des villes de l'ouest de la France, ainsi que des villes de taille moyenne.
Le dernier constat tient à la dissociation entre la croissance démographique et l'attractivité d'une ville. En effet, les agglomérations présentant une moindre attractivité ne sont pas toutes sur le déclin au plan démographique et inversement, une ville « perdante » peut voir sa population croître. Tel est le cas de Paris, Lyon, Rennes et Nantes dont le nombre d'habitants croît de 4% à 5,2 % alors qu'elles ont un solde migratoire négatif : leur dynamisme démographique compense les flux migratoires, et partant de là, l'on assiste à une modification de la structure générationnelle de ces zones urbaines.
L'étude sur l'attractivité résidentielle des territoires a vocation à être enrichie dans le temps par la prise en compte d'autres facteurs, tels la variable « prix » pour poursuivre les développements de l'analyse.
De nouvelles perspectives
« Cette étude ouvre des perspectives intéressantes, dans trois directions », souligne Laurent Batsch, Président de l'Université Paris-Dauphine. « Elle ouvre d'abord une piste d'étude sur les liens entre l'attractivité résidentielle et l'évolution des prix de l'immobilier sur les marchés locaux. La variable « prix » n'ayant pas encore été introduite dans l'analyse. La deuxième piste porte sur le renouvellement des générations dans les agglomérations. La troisième voie concerne l'articulation entre la localisation de l'emploi, des services en particulier, et la dynamique résidentielle : nous allons croiser les travaux de nos chercheurs avec la compétence de notre équipe spécialisée dans l'économie du territoire. La recherche universitaire peut apporter des connaissances réellement nouvelles et utiles à la décision, qu'elle soit politique, ou économique. La Chaire est une excellente démonstration de ce qu'apporte la collaboration entre une équipe universitaire et un grand acteur économique ».
Des points de repère pour les acteurs du logement
Pour François Blancard, Directeur général du Crédit Foncier, « l'étude sur l'attractivité résidentielle des territoires doit interpeller les élus et leur permettre de mieux cerner les leviers d'une politique d'aménagement et de logement qui soit attractive et réponde aux réels besoins de la population. Pour les professionnels de l'immobilier, elle représente un nouvel outil de compréhension des flux qui favorisera, notamment, une production de biens immobiliers en adéquation avec la demande. Ce type d'outil va par ailleurs permettre au Crédit Foncier de mieux conseiller les consommateurs dans leur projet de financement et leur permettre de mesurer au plus juste le patrimoine que va représenter leur actif immobilier ».
A propos de la Fondation Dauphine
La Fondation Dauphine a été créée en 2008 grâce au soutien de six entreprises fondatrices : Bouygues, Bolloré, Exane, Crédit Foncier, Lagardère et GDF-Suez. Au service du développement et du rayonnement de Dauphine, son objectif est d'ouvrir l'université à tous les talents et de former des managers libres et responsables. Elle abrite actuellement trois chaires d'enseignement et de recherche dont la chaire Ville et Immobilier. www.fondation.dauphine.fr
Le Crédit Foncier, partenaire de l'Université Paris-Dauphine
Le partenariat entre le Crédit Foncier et l'Université Paris-Dauphine et la création de la chaire « Ville et Immobilier » s'inscrit dans la volonté du Crédit Foncier de fiabiliser les éléments d'information donnés au marché. C'est la raison pour laquelle, le Crédit Foncier a formé une équipe pluridisciplinaire capable d'adopter une approche scientifique et méthodologique indiscutable tout en disposant d'une connaissance fine des métiers de l'immobilier et des enjeux relatifs au logement.
La publication de cette nouvelle étude s'inscrit dans une démarche en 3 temps qui permet de traiter de tous les pans de la problématique du logement : l'étude sur le choc sociologique de 2006 qui visait à chiffrer le nombre de logements nécessaires et a abouti à l'émergence du chiffre de 500.000 logements nouveaux nécessaires par an, l'étude sur l'attractivité des territoires qui permet de connaître la capacité d'un territoire à attirer et retenir des populations, en d'autres termes où se font les acquisitions et pour quelles raisons. Le dernier temps verra la publication le 6 juillet 2010 d'un baromètre permettant de mesurer le pouvoir d'achat immobilier des ménages en combinant prix de l'immobilier bien sûr, taux d'intérêt mais aussi dynamique des revenus et évolution du marché du travail
Téléchargez l'ensemble de l'étude
Par
Ajouter un commentaire