'Privilégiez aujourd'hui les taux révisables !', c'est le conseil que donne la Banque Patrimoine et Immobilier dans sa chronique de juillet 2010. A vous de voir.
- Les taux fixes dépassent de plus de 80% les taux révisables. Un différentiel d'autant plus appréciable que le poids des intérêts est plus important en début de prêt, ce qui limite d'autant l'incidence d'une éventuelle augmentation sur le coût total du crédit.
- Pour éviter tout renchérissement excessif du coût de l'emprunt, les crédits à taux révisables sont désormais assortis de sécurités offrant une protection efficace de l'emprunteur.
Avec des taux fixes avoisinant 3,5% à 4%, non loin de leurs plus bas niveaux historiques, le coût du crédit a rarement été aussi avantageux, pour financer un projet immobilier. Pour autant, il y a peut-être mieux à faire que d'emprunter à taux fixe. Car si bas soient ces derniers, les taux révisables offrent aujourd'hui des conditions d'emprunt significativement et durablement plus favorables. Une première raison est d'ordre conjoncturel. Si les taux fixes sont définis une fois pour toute en début de prêt en fonction des conditions d'emprunt des banques sur le marché obligataire (taux à long terme), les taux révisables suivent, quant à eux, les conditions du marché monétaire (taux à court terme). Or, ces derniers sont maintenus au plancher par la Banque centrale européenne (BCE), soucieuse d'offrir des conditions de financement suffisamment attractives pour soutenir la relance économique et contrebalancer les effets dévastateurs des plans de rigueur annoncés dans toute l'Europe. Résultat, les taux fixes dépassent de plus de 80% les taux révisables. Un différentiel d'autant plus appréciable que le poids des intérêts est plus important en début de prêt, ce qui limite d'autant l'incidence d'une éventuelle augmentation sur le coût total du crédit. Cette configuration de marché inédite pourrait d'ailleurs perdurer. La Banque centrale ne pouvant prendre le risque de remonter brutalement ses taux directeurs sans un véritable retour de la croissance, toute remontée des taux courts téléguidée par la BCE ne sera que graduelle.
Une autre raison de l'intérêt des taux révisables est structurelle. Pour éviter tout renchérissement excessif du coût de l'emprunt, les crédits à taux révisables sont désormais assortis de sécurités offrant une protection efficace de l'emprunteur. Des plafonnements sont ainsi prévus pour limiter toute augmentation déraisonnable des mensualités, de la durée de remboursement ou tout simplement du taux d'intérêt. Ce n'est pas tout. Souscrire un crédit à taux fixe engage pour toute la durée du crédit. Cela revient donc indirectement à prendre un risque. En revanche, un crédit révisable peut être modifié, arbitré à tout moment et permettre de tirer profit (et non plus de subir) de la configuration de marché du moment.
Une formule qui facilite les arbitrages
En clair, il n'a jamais été aussi opportun de profiter du niveau historiquement bas des taux révisables. Plusieurs types de stratégies patrimoniales peuvent y être attachés sans risque. Un exemple. M. Martin souhaite emprunter 300.000 € sur 20 ans. S'il opte pour un taux fixe de 4,1%, sa mensualité sera de 1.833 € par mois. S'il privilégie au contraire un taux révisable, sa mensualité sera ramenée à 1.546 €. S'il choisit cette seconde option, M. Martin génèrera une économie proche de 300 € par mois et pourra financer son niveau de vie en conséquence. Mais il peut tout aussi bien décider d'allouer une mensualité de 1.833 € équivalente à un emprunt à taux fixe et affecter l'économie réalisée de deux façons possibles : soit il augmente sa capacité d'emprunt à 365.000 € et acquiert un bien plus spacieux, soit il place ces 300 € par mois sur un fonds en euros rémunéré à 3,5% et constitue une réserve d'épargne utile pour contrebalancer toute hausse des taux à l'avenir. Il ressort gagnant dans les deux cas.
Voilà pourquoi le choix d'une typologie de crédit est crucial et doit être tranché en fonction d'objectifs patrimoniaux pris dans leur globalité. En particulier, il doit permettre d'optimiser son patrimoine dans le temps, afin de tirer profit de chaque configuration de marché et de pouvoir arbitrer sa dette au même titre que ses actifs financiers. Pour y parvenir, l'avantage est plus que jamais aux taux révisables.
A propos de Banque Patrimoine et Immobilier
Filiale à 100% du Groupe Crédit Immobilier de France, Banque Patrimoine et Immobilier est la banque de référence dans la gestion du patrimoine immobilier des particuliers.
Spécialiste des opérations d'optimisation du patrimoine immobilier, Banque Patrimoine et Immobilier offre une solution globale sur-mesure allant de l'acquisition à la transmission, en passant par la gestion.
Banque Patrimoine et Immobilier, dirigé par Christian Gaudin, compte à ce jour 230 collaborateurs et 50.000 clients.
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