Le dispositif Scellier va être modifié en profondeur dès l'année prochaine et devient moins avantageux. Comment, alors, optimiser son investissement locatif en 2011 ? Les conseils de LCL.
Le dispositif Scellier va être modifié en profondeur dès l'année prochaine et devient moins avantageux. A moins d'avoir déjà réservé un logement et de pouvoir signer l'acte de vente avant le 31 décembre (sauf mesures votées avant la fin de l'année en faveur des dépenses simplement engagées avant le 31/12)
*L'Assemblée nationale vient d'adopter un amendement pour prolonger de 3 mois l'avantage actuel du dispositif de défiscalisation Scellier. Avant le coup de rabot de 10 % annoncé pour 2011, l'Assemblée a octroyé un délai supplémentaire afin de bénéficier du taux de 25% sur le neuf BBC et 15 % sur le non BBC jusqu'au 31 mars 2011.
Il est donc possible jusqu'au 31 mars 2011 de bénéficier des 25% de la loi Scellier BBC (ou 15 % non BBC) pourvu de fournir la preuve de la décision d'investissement immobilier en signant un acte de réservation enregistré chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre prochain au plus tard. Une fois, cette condition remplie, il suffira de signer l'acte authentique de vente chez le notaire avant le 31 mars 2011.
Les taux de la réduction d'impôt des investissements Scellier BBC et non BBC réalisés après seront respectivement de 22 % et 13 %.
, il est trop tard aujourd'hui pour profiter du Scellier dans sa version actuelle. Comment, alors, optimiser son investissement locatif en 2011 ?
Scellier 2010 / Scellier 2011 : quelles différences ?
La loi Scellier permet d'acheter un bien et de le louer dans des conditions fiscales particulières favorables. En 2010, ce dispositif d'investissement locatif permet en effet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 25 % de l'investissement, plafonné à 300 000 €, répartie sur 9 ans.
En contrepartie de cet avantage, vous vous engagez à louer le bien durant 9 ans et à appliquer un loyer respectant un plafond fixé selon la localisation du logement.
Le dispositif Scellier 2010 en détail.
Dès le 1er janvier 2011, le projet de loi de finances pour 2011 prévoit de réaménager le dispositif Scellier.
- Le montant de la réduction d'impôt change, et varie selon l'éligibilité du bien à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) :
dans le cas d'un bâtiment BBC, la réduction d'impôt est ramenée à 22,5 % du montant de l'investissement réalisé en 2011 (18 % pour une acquisition réalisée en 2012),
dans le cas d'un bâtiment standard, la réduction d'impôt n'est plus que de 13,5 % pour un achat en 2011 (9 % en 2012).
- Les plafonds de loyer sont abaissés pour se rapprocher des prix réels du marché.
Comment optimiser son investissement en 2011 ?
Pour optimiser votre investissement locatif l'année prochaine, mieux vaut donc...
Miser sur le BBC
* Vous bénéficierez immédiatement d'une réduction d'impôt significative, presque équivalente à celle offerte par le Scellier 2010.
* Le bien sera plus facile à louer : le logement étant moins coûteux à chauffer, il sera plus attractif pour le locataire.
* Au terme de votre investissement, lorsque vous envisagerez la revente du logement, la norme BBC sera considérée comme indispensable. Elle sera en effet obligatoire dès 2013 dans le neuf.
Choisir avec soin le logement
La rentabilité d'un investissement locatif est étroitement liée à la sélection du bien, qui doit séduire les locataires. Vous devez donc :
* sélectionner avec soin l'emplacement (proximité des commodités, transports ou commerces...),
* éviter les programmes entièrement dévolus à l'investissement locatif : la présence de copropriétaires habitants garantit un meilleur entretien du bâtiment et de ses abords,
* choisir un logement dans lequel vous seriez prêt à vivre vous-même !
Peut-on encore profiter du Scellier 2010 ?
Il est aujourd'hui trop tard pour profiter du Scellier dans sa version actuelle en achetant un bien. Il est en revanche encore temps d'opter pour les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) Scellier, jusqu'au 31 décembre !
Une SCPI est une société qui partage entre plusieurs investisseurs, les associés, son capital investi dans différents biens immobiliers. Les SCPI Scellier sont spécialisées dans les logements loués selon les règles de la loi Scellier.
Cette formule présente plusieurs avantages :
- vous pouvez investir une somme moins importante, puisque vous n'achetez qu'une partie d'un portefeuille d'investissement immobilier,
- vous n'avez pas à vous préoccuper de la gestion du bien immobilier, confiée à un prestataire spécialisé,
- vous investissez dans un portefeuille diversifié de biens et non un bien unique : vous prenez moins de risques,
- vous bénéficiez de la réduction d'impôt Scellier au prorata de vos parts dans la SCPI.
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